敷金と競売

敷金と競売
Sln(まあ、この場合は、全然気にならない問題ですけど。)

賃貸物件を借りる時に、差し入れる敷金。

その物件(不動産)が競売になったら、その敷金はどうなるのでしょうか?

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通常の売買(任意売却含む)の場合

賃貸借関係が継続していれば、敷金は新所有者に引き継がれます。

従って、実務的には、新しくその不動産を買う人が、その敷金の分を差し引いて、元の所有者に代金を支払ったりします。

また、入居している人は、敷金がどこに行っちゃうか不安になるので、元も所有者と新しい所有者と三者で、敷金に関する覚書等を交わしたりします。

Ninbai

で、競売の場合は、元の所有者と新所有者が、会わないこともありますので、通常の売買とは色々違う場合が多いです。

 

競売の場合

以下の条件が揃えば、通常の売買と同様に、敷金は新しい不動産の所有者に引き継がれます。

パターンA

①賃貸借契約が抵当権設定前に締結されている

②賃借人が建物の引渡しを受けているなど賃貸人に賃借権を対抗できる場合

パターンB

①賃貸借契約が抵当権設定後に締結されている

②平成15年法第134号による改正前の民法395条の適用のある短期賃貸借で賃貸人に賃貸借を対抗できる場合、

Akewatashi

 

例えば、とあるアパート。
平成4年に、元の所有者が、銀行からお金を借りて、建てました。
当然、土地建物には抵当権が設定されました。

この場合は、パターンAには、もう当てはまりません。

従って、平成15年以前に、賃貸借契約をしていて、既に住んでいれば、敷金は新しい所有者に引き継がれます。

リアルな話として、賃貸物件に10年以上継続して住んでいる方は、決して多くないので、この場合は、かなりの人が、敷金を新しい所有者に請求出来ないことになります。

対抗策で、

「建物を賃借するときは、その建物の登記簿謄本を取り寄せて抵当権設定登記、差押登記などを確認しておくべきでしょう。すでに抵当権が設定されている建物を賃借するときは、競売される可能性があることを覚悟しておかなければなりません。」
なんて、気軽に書いてありますけど、実際はそんなこと気にして、借りないですよね。

ああ、法律って面倒くさい。なんだかなあ。です。