固定資産税の削減について

固定資産税の削減について

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長年中小企業に関わってきたので、固定資産税が高いなあとは思っても、固定資産税を減らす方法なんて考えたこともありませんでした。(中小企業はそれほど固定資産を持っていないという意味です。)

 

ところが、やはり税金を減らしたいという欲求は、多くの方にあるようで、固定資産税についても、削減の方法がないわけではないようです。

日本人はお役所に弱いので(私を含めて)、お役所は間違わないだろうなんていう、誤った神話に取りつかれているようで、固定資産税はお役所の方々が計算しているんだから、間違わないだろう、減らす方法なんてないだろうって、はなから思っていることをまず改めないとならないようです。

 

固定資産税 は 評価額 × 税率 で計算されますが、税率自体は、自治体によって決まっていますので、いじりようがありません。

従って、問題は評価額となります。

評価額を下げれば、固定資産税は下がります。

で、評価額を下げる方法となります。

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①分筆することで評価を下げる

大きな土地が一筆であると、大通りに面している土地も内部の利便性が低い土地も同じ評価額となってしまします。そこで、分筆することにより利便性が低い土地の評価額を下げることができます。また、分筆することで後述する非課税の「道路」にあたる土地も作り出すことができる場合もあり節税につながります。

ただ、分筆するにあたり、登記、測量といった費用がかかるため、分筆することで減税できる額と費用を比べて、本当に分筆するべきなのかを考える必要があります。

情報源: 固定資産税の節税方法とは?知らなければ損をするチェックポイントまとめ

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②土地の内容を非課税のものと申告する

私有地であっても、公益性の高い土地は固定資産税が非課税となります。公益性の高い土地には、公園や私道などがあります。

私道は、個人が維持管理している土地を道路のように使用しているものを指し、条件が満たされると私道として認められます。

なお、この私道は申告制になっており、申告しない限りは非課税となりません。そのため、所有地に私道が含まれる人は各自治体に申告しましょう。

情報源: 固定資産税の節税方法とは?知らなければ損をするチェックポイントまとめ

 

③土地について住宅地として申告する

一般的に事業用地より住宅地として認められると評価額の減額の可能性が増えます。

 

事務所や倉庫の一部を、社宅にすることにより、評価額、税額を3分の1に抑えることができます。

情報源: 固定資産税コストの削減法 – リアルコストダウン(経費削減)のススメ

 

1月1日時点で、住宅用地であれば、固定資産税が3分の1になります。(200㎡までは、6分の1)
そのため、建物が住宅用であれば、1月1日以降に壊すことで、その1年間は住宅用地として、固定資産税が安くなるのです。
なお、1月1日時点で更地であっても、その年中に、新築を建てるならば、事前に課税当局に通知しておけば、住宅用地になります。

情報源: 固定資産税を削減する方法 | 不動産売却を決断した理由

 

④間違いがないか確認する

代々引き継いできたなどの理由で昔から所有する土地は、登記簿と実際の面積(地積)が異なっている場合があります。そのような場合は、実測値が優先される現状主義のため、役所に申し出をすることで正しい地積に直してもらうことで節税できる場合があります。ただ、登記上の地積が実際より小さく、実測値に直したら固定資産税が上がるという場合もありますので、注意が必要です。

一方、固定資産台帳に誤りがあるケースもあります。そのため、「固定資産評価額が正しいか」、「他人の土地が含まれていないか」などといったことをチェックできる、縦覧期間というのが設けられています。縦覧できる期間は、地域や年によって異なりますが、平成26年の東京都の場合は4月1日から6月30日です。次の縦覧期間に、固定資産台帳を確認しに行ってはいかがでしょうか。

誤りがあった場合でも、賦課課税方式のため自分から申し出をしない限りは誤ったままの税額が毎年請求されます。そのため、誤りを見つけた場合は速やかに管轄の税務係に申し出ましょう。5年前に遡って、固定資産税の還付が受けられます。

また、固定資産台帳の内容に不服がある場合も、申し出をすることで各自治体の固定資産評価審査委員会が調査してくれる制度があります。

情報源: 固定資産税の節税方法とは?知らなければ損をするチェックポイントまとめ

 

これは結構、衝撃的でしたね。

こんな間違うことを前提とした還付制度があるとは思っても見ませんでした。

なんだかなあ。

何度も言いますが、固定資産税なんてお役所のやることだからしっかりしてると思ったら、そうでもないようですね。

 

・店舗の後ろに自宅があり、見えないと、すべて非住宅用地として課税されているかもしれません。

・1階が店舗、2階が住宅という建物もあります。もし、居住用の床面積が2分の1以上であれば、土地全体が住宅用地とみなされ、居住用の床面積が4分の1以上で、2分の1未満であれば、土地全体の50%が住宅用地とみなされます。

情報源: 固定資産税を削減する方法 | 不動産売却を決断した理由

 

こういったことは、自分で確認して役所に申告しなければ、見落とされることもあるでしょうね。

 

他にも普通の軽減措置としてこういったものがありますが、こうしたものは自治体は基本的にチェックしてくれているので、見落としはないと思いますが、チェックしてみてもいいかもしれません。

①小規模住宅用地 固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%
②一般住宅用地  固定資産税評価額 × 1/3 × 1.4%
③新築住宅に対する固定資産税の減額措置
④耐震建て替えに関する固定資産税の減額措置
⑤バリアフリー改修工事に関する固定資産税の減額措置

情報源: 固定資産税の税率が下がる?知っておきたい軽減税率や優遇措置の基礎

 

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とまあここまで見てくると、結構チェックすべきポイントがあるようです。

一般個人にはあまり関係ありませんが、不動産をある程度持っている法人の経営者の方は、次のような完全成功報酬のサービスを受けてみるのもいいかもしれません。

情報源: 不動産のコストを適正化!不動産固定費の削減 – 【リーガルマネジメント】は着手料0円で不動産固定費を徹底的に見直します!

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